资本主义游戏规则 – 杆杠率

最近看万了这本留美中国人写的过去十年在北美以及中国两地买房的经历,结合之前看国内炒房大神欧成效的书,才慢慢搞懂这个炒房到底是咋回事..

其实炒房不是重点,重点是了解背后的东西…

先看几个问题

1、为什么像一些上市公司,如微软,虽然公司收入是正的,但他们依然会去借钱投资?不是有钱么,为什么还借钱?

2、为什么作为普通人,其实应该至少去贷款买房…

3、假如一对夫妻拿50万,三成首付买了一套160万的房子,接着房子涨到100%,这时候房子的价值是160X2=320万,那么请问在这个时候,预计房子将会再涨20%,这时候这对夫妻应该如何做,才会赚更多的钱?

正文…

一、在炒房过程中有一个很重要的概念,叫杆杠率,是债务和资本的比率,简单讲就是你欠的钱,和你目前拥有的钱的比率..

假如你有100块钱,你拿100块钱投资,买了一个回报率20%的东西,整个过程你赚了20块,你的回报就是20%。在投资的过程中,你的债务其实是0,那么杆杠率就是0/100,还是0。

第二种情况,假如你拿100块去抵押,借出了200块,现在用300块同样去买了20%回报的东西,你会赚到300×20%=60块 ,这时候你的收益就是60(收益)/100(原始资本)=60%,回报是你不借款时(20)的3倍。在投资的过程中,你的债务是200,你的杆杠率就是200/100=2。

你看,杆杠就是这么神奇,当你杆杠越大,你的收益其实会越大…

但反过来,杆杠越大其实风险越大,当你拿100去投资,跌20%,你只会损失20快. 然后你借200,总数300投资,跌20%,这时候你就会亏掉60块,就亏掉了本金的60%,是你不借钱的3倍。

即杠杆越高你赚钱越多,但风险其实也是越高。

总结,当你拿自己的钱赚钱的时候,你赚钱的效率其实并不高,但当你借别人钱的时候,你的效率会高起来,这也是整个资本主义很重要的一个“游戏规则”

之前看某本书上,就说到这么一个事,说商学院会鼓励让学生们去借别人的钱来赚钱,其实就是这样一个道理..

所以,回答上面的第1、2个问题,普通人为什么应该至少去贷款买房,是因为作为普通人,我们很少能在其他地方,贷款到如此低的利率,以及如此高的杆杠。以及为什么上市公司中已经赚钱的公司,也还在借钱投资,为了提高杆杠(负债率)

二、知道这个道理,那么我们就需要拿来用..

现在看一开始提到的第3的问题,夫妻买房问题

“假如一对夫妻拿50万,三成首付买了一套160万的房子,接着房子涨到100%,这时候房子的价值是160X2=320万,那么请问在这个时候,你预计房子将会再涨20%,这时候这对夫妻应该如何做,才会赚更多的钱?”

答案是这样的..

先回顾下杆杠率的定义,是负债和资本的比率,就是借的钱/本金..

一开始花了50万买了一套房子,首付30%,贷款110万左右(负债),买了160万左右的房子,杆杠率110/50=2.2。当房子翻倍涨到320万,这时候这一家的债务依然是110万,但是现金已经是320-110=200,也就是杆杠率已经降到了100/200=0.5左右,这个公式很简单,对吧..

然后这对夫妻预计,这个区域的房子还会再涨20%,那么这时候这夫妻应该怎么做呢?正常普通人,是不是会说,哇,还会涨,那我就持有就好了么..

但根据杆杠原理,这时候你的杆杠率其实是降低的,那么你的收益其实会降低的..

所以这时候正确的做法应该是卖掉房子,拿到200万的现金,再以200万的现金做三成首付,贷款466万,去购买666万的房子,这时候杆杠率是466(负债)/200(现金)=2.3,回到了一开始那个杆杠率..对吧?

然后再计算夫妻继续持有,和卖掉的收益

假如房子再涨20%

夫妻继续持有后的(杆杠降低),房子总值就是,320×20%+320=384,这时候的夫妻总收益是,384-110(贷款)=274万

夫妻卖掉房子重新贷款(杆杠回到以前),房子的总值是666×20%+666=799,这时候夫妻买房的收益是,799-466(贷款)=333万

继续持有比重新贷款少333-274=59万,而这仅仅是涨20%的情况下,在过去十多年里,房子涨幅可是按倍计算的…

所以,看出差别了吧..

三、风险

上面已经说了,当杆杠越大,收益越大,但实际上风险也越大..

如何规避风险呢?

之前看欧神的书中提到,为了预防极端情况出现,应该给自己买一份纯消费的意外险,这样当自己出事,这笔钱可以给老婆孩子,避免家人喝西北风…

除了保险之外,最主要就是现金流了

现金流一方面来自自己本身的工资收入,这个只能看自己的本事了..

另一方面来自房子的租金,通常很难买到那种租金可以覆盖房贷的房子,因为这样的房子通常很抢手,都被抢光,所以炒房团会通过简单装修什么的,提高点租金收益

而最主要的现金流来自信用卡、亲戚朋友借款,或是把房子抵押借款,总之就是通过各种方式搞钱,或是降低房贷利率(减少房贷)

在欧神的书里有提到,实际上他们这些炒房的(或叫房产投资者),大多数的时候就是在弄钱,弄钱,还是弄钱..主要是因为国家有贷款限制..

总之,当风险来临时,你是否有能力扛过去,而扛过去需要钱,你是否有能力去找钱就显得很重要了…当然更重要的一点是,你知道这个市场会涨,一涨很多东西就很好解决了,房子一卖,资金就有了…

四、最后总结

炒房的重点不是炒,而是你如何知道某个东西会涨,就像现在欧神在书上说,一线城市的房子会涨到25万每平米,这时候你还敢买么?或是贝版说数字货币要涨,这时候你敢全仓买入么?

最终决定发财的往往是一个人认知,站在一个历史时点,并抓住机会的往往是少数,而杆杠只是财富增值的一个手段,它可以帮你,也可以让你万劫不复…